Η συμβολή της γεωγραφικής και χαρτογραφικής ανάλυσης στη μελέτη και τον προσδιορισμό των περιαστικών ζωνών και των αξιών γης σε αυτές: η περίπτωση της Θεσσαλονίκης

Abstract

The present work is separated into four basic units which supplement and contribute to a completed coverage of the subject. These units are divided into eighteen chapters. In the first unit of the thesis, the scientific space of the subject is determined through an investigation of the existing Greek and international literature. More particularly, this unit is separated into two identical and additional parts: the literature review of the periurbanization phenomenon and the investigation of economic parameters of the land. The periurban area of the city and its characteristics -the way they are shaped in the geographic space- are the main axis of this research. More particularly, the individuality of this project is the analysis and also an effort to comprehend the periurbanization mechanisms, both through human geographic data and also through economic data of the suburban area. Nowadays, modern cities have the pleasure to accept the services that the periurban areas provide. This results in a direct influence of the “life” of settlements in a suburban zone by their offer to the city they are satellites. Therefore, the next considerable part of the present unit deals with the study and comprehension of the configuration of periurban areas mechanisms, from their genesis to their current form. In the case of Thessalonica, there is a particular reference due to the observation of periurbanization phenomena during the last decades. There is also a "control" of the characteristics that a periurban settlement should have, and its identity is deeply investigated in all its forms and development stages. The geometry, area and the use of the suburban zone plots are different in relation to the plots of the rural settlements. This study begins after the development of the periurban area is recognized, together with the development of the cities. Besides, the urban problems and the character of modern cities are the mechanisms of periurban structures support in their current forms. A reference to the intense problems that today’s bourgeons face, is always investigated in relation with the final choice of an arrangement change of an urban household category in the periurban areas. Then, the analysis of the periurban zone takes place with the viewpoint of anthropography mostly, but also through the development of land values, as well as with a more general configuration. As reported, the more general growth of the periurban zone, forms land values which are proportional to the character and the disposal of goods it offers to the city, even though its main keystones are the shape and the needs of the city. The periurban zone of Thessaloniki is registered through the modern models of periurbanization as well as with the effort to create a new model that investigates the periurban character of the territory and settlements. Based on this model, the periurban settlements are not impressed through a legislative regulation or a political approach of arrangement of land uses, but on the base of a space analysis and development. The anthropographic character of the settlements in combination with the analysis of the ground, always record the character of the settlements. Beyond the total of this data, there is also an investigation by the international literature of measurement and parameterization factors of the periurbanization phenomenon. The density curves constitute perhaps the best known factors of parameterization of such phenomena. Therefore, there is a particular reference to the density curves and also to the analysis of periurbanization through the demographic changes and the growth of technology, companies and the modern policies of growth in cities. Moreover, what was proved necessary in the beginning of this thesis was the clarification of basic values, such as the value of land, yield, and more generally a theoretical investigation of the financial character of the land. The role of land in relation with the three production factors is bibliographically investigated, while the first part of the thesis ends with the presentation of various territorial econometric models for the determination of land value and, more particularly, of the periurban space. The above models are particularly useful, since the modern methods of calculation and estimation of land values do not take into consideration characteristics such as a more general growth of the settlements through modern developmental works, planning and implementation of transports, the elements of infrastructure such as service networks, and therefore the more general form of a settlement and its anthropographic characteristics. These econometric models fix the market value as a variable with a territorial dimension and do not simply follow it as a result of curves of land offer and demand. These models are also applied in a specific way, when they focus on the periurban settlements. The settlement itself constitutes the geographic reference where the logic of land growth impressed on land market is applied. In the second unit of this thesis, the periurban space of Thessalonica is portrayed through a series of maps of the zone. The total of those maps is completed with their printed production on A4 paper and also in a digital form, following the paths of modern digital technologies. Firstly the periurban space of Thessaloniki is fixed through the particularities of the city and its historical development. The investigation of the genesis of Periurban Zone was essential, and also the approach of the character of the settlements that geographically belong to it. What is detected is the historical starting point of the periurban area of Thessaloniki, which is supplemented through its geographic analysis. The collection of data initially completes the picture of the Periurban Zone and also the periurbanists particular characteristics. Therefore, the data selected to be analysed is supposed to give a clear view of the periurban zone. These data and indicators are categorized depending on their thematic content in data such as geographic and proprietary, historical, architectural and urban, social and cultural, political that concern the elements of infrastructure, demographic data, land uses, diffusion of companies, employment of population. This classification constitutes the chapters used for the analysis of the Periurban Zone. The indicators - sometimes quantitative and other times qualitative – cover the corresponding dimension of information of the periurban zone characteristics. In this unit, the analysis and the representation of all data of the periurban zone are covered. The geography of the area is impressed by means of diagrams (of the periurban space phenomena) and naturally with the creation of thematic maps (of the region). The phenomena portrayed are separated into three great categories: the concentrations in the Periurban Zone, the networks both particular and abstract and finally the flows among the settlements of the periurban zone and also in relation with the city. More particularly, through the maps the representation of an area arrangement is achieved. The image of the periurban zone is supplemented by maps that focus on the networks depiction of transportation and communication, the coverage by means of transport and the areas of main activities in the total of the periurban zone. Then, the analysis of the periurbanization phases during the period of analysis from 1980 up to 2000 follows. The demographic maps include the absolute sizes and the changes of population on the basis of settlements and municipal regions. The demographic analysis is enriched by the mapping of refugee settlements in the total of an area during their genesis or their development. This choice was implemented after the refugee establishments had constituted the fundamental image of the zone. The demographic densities, the family condition, the level of education and the position in the periurbanists profession complete the image of a periurban household from 1980 and afterwards. Last, the characteristics of residences, the building activity in the region and the urban status quo show the image of the structured space of the periurban area. The cartographic analysis is supplemented and enriched with a geographic system of observing of land market in the periurban area within the period 1980-2000, which is also the introduction to the third large unit of the present thesis. Land values are portrayed via different cartographic approaches and in a large number of scales, having as a final objective a clearer view of the periurban land market. The market values of real estate result from the planning of a base created after a laborious primary research in the periurban land market for the time period between 1980 and 2000. This base follows the form below: Name of settlement Use of real estate Surface Market value Price/m2 Georeference Remarks Table 1: The data base of real estate prices. This base consists of more than 13.000 cases of real estates sales in the periurban area of Thessaloniki from 1980 to 2000. Plots, building plots, residences, offices, shops, small industries and industrial spaces, deposits, prefabricated houses of any size were individually collected in every periurban settlement. In order to collect them properly, it was impossible to follow a classic method of sampling (for example with a use of a questionnaire) since the proper handling of the data finally excluded the methods of this logic. On the contrary, only a small part of the base was exclusively based on the inhabitants of the region (for example, residents of the periurban zone completed the base with data, conducting research in the Municipal Regions of their residences). Afterwards what was possible was the unification of all data bases, persons who worked in the periurban zone during the period reported (building contractors, brokers, engineers, revenuers, notaries and lawyers). Each of them offered any element they had for the completion of this base. For instance, a former director of an Inland Revenue in Thessaloniki allocated all his personal record with actual values of real estates, which he had created during his service at the Inland Revenue of Thessaloniki. Old contractors and brokers shared their knowledge on the land market of Thessaloniki even 25 years after the performance of their duties. The body of the estimators firms also allocated much of their information about the period and geographic space that is treated in the present thesis The total of data base is mapped via the geographic information system of the periurban land market. Through this chapter the analysis that follows in the next significant part of the issue and the third basic unit of the thesis is presented here, the primary information is parameterized and a multi-variable model of the land value observation is created. Thus by means of multi-variable analysis, spatiotemporal equations and all modern techniques of space analysis, the relation between the value of the periurban land and periurbanization generally as a phenomenon is examined. This model describes all the way of a settlement in orbit round an urban centre from its initial creation to its final form. The final model that developed participates in the determination of land values through a more general growth of the settlement. Of course, as it is comprehensible, the precision of the model is proportional to the precision of the georeferenced data. We can say that the model gives with a particular precision the breadth of land values per settlement. Factors known to influence the land values in a different approach, such as the view or the geometry of a manufacture and also more general economic factors such as the standard of living of a country and more general economic and political characteristics of the property of real estates in Greece are not taken into consideration. In the initial data collected, there was a choice so that we could see which were related with the land values indeed and the prices of land and which were not associated with data of land values, even though it is data that shows the growth of a settlement, .Thus, after the final choice of data and with the help of a method of a multiple regression, the relation between land values given and anthropographic character given was noticed. There is also a criticism on the theory of density curves and a corresponding interrelation instead of these factors is applied. Land value curves determine the periurbanization phenomenon in greater detail and precision, since they directly result from data of ground analysis through all kinds of human activity in space. Actually, beyond demographic densities and the distance from the centre they’re received as data in density curves, land value curves are also described by social characteristics of populations. The land market analysis by means of time equations gives the real picture of the development of real estate values on the borders of the city for the first time in Greece, since it determines the lines of tendency of land values for each periurban settlement, either it concerns building grounds or plots. Then, the map is also a basic reference and visualization tool of such parameterizations and the combination of a cartographic information and statistical methodology is turns out to be the most important tool in an analysis of a geographic character. As proved, the map of land values presents the total of a space development, as due to its cartographic and geometric analysis all the parameters of land growth in the particular region are argued. Thus, the statistic information and elaboration constitute a systematic and joint data and indicators analysis, while its conclusions often lead to results that were known a priori. Of course, the offer of statistical methods also lies in the mathematic imprinting of geographic phenomena, something that in many cases can also be achieved with the help of cartography; while the "attack" of any theoretical model in real data is surely different. Those differences exist because of irrational interventions that result from the application of developmental policy in Greece. The thesis is completed with the fourth unit which is also the final conclusions, where there is an assessment of the results, a criticism on the model of periurbanization applied, the model of observing the land value, as well as the socio-economic analysis created. Certain proposals for the continuation of the research in a micro-economic level or in different uses and zones of land are also substantiated.

Η παρούσα εργασία χωρίζεται σε τέσσερις βασικές ενότητες οι οποίες συμπληρώνουν και συμβάλουν στην ολοκληρωμένη κάλυψη του θέματος. Οι ενότητες αυτές διαιρούνται συνολικά σε δέκα οκτώ κεφάλαια. Στην πρώτη ενότητα της διατριβής ορίζεται ο επιστημονικός χώρος του θέματος μέσα από μία διερεύνηση της υπάρχουσας Ελληνικής και διεθνούς βιβλιογραφίας. Συγκεκριμένα, η ενότητα αυτή διαχωρίζεται σε δύο αυτούσια και συμπληρωματικά μέρη: στην βιβλιογραφική διερεύνηση του φαινομένου της περιαστικοποίησης και στην διερεύνηση οικονομικών στοιχείων του εδάφους. Ο κύριος άξονας του θέματος είναι η περιαστική ζώνη της πόλης και τα χαρακτηριστικά της, όπως αυτά διαμορφώνονται στον γεωγραφικό χώρο. Συγκεκριμένα η ιδιαιτερότητα αυτής της εργασίας είναι η ανάλυση και η προσπάθεια κατανόησης των μηχανισμών περιαστικοποίησης τόσο μέσα από ανθρωπογεωγραφικά δεδομένα, όσο και μέσα από οικονομικά δεδομένα του περιαστικού εδάφους. Σήμερα, οι σύγχρονες πόλεις απολαμβάνουν τις υπηρεσίες που παρέχουν οι λεγόμενες περιαστικές ζώνες, με αποτέλεσμα η «ζωή» των οικισμών μιας περιαστικής ζώνης να επηρεάζεται άμεσα από την προσφορά τους στην πόλη της οποίας είναι δορυφόροι. Έτσι, το επόμενο μεγάλο τμήμα της παρούσας ενότητας αφιερώνεται στην μελέτη και την κατανόηση των μηχανισμών διαμόρφωσης περιαστικών ζωνών από την γένεσή τους μέχρι και την σημερινή τους μορφή. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται προφανώς στην περίπτωση της Θεσσαλονίκης, αφού φαινόμενα περιαστικοποίησης παρατηρούνται μόλις τις τελευταίες δεκαετίες. Γίνεται ένας «έλεγχος» των χαρακτηριστικών που πρέπει να έχει ένας περιαστικός οικισμός και διερευνάται σε βάθος η ταυτότητα του σε όλες τις μορφές και τα στάδια ανάπτυξης του. Συγχρόνως, ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και ο περιαστικός χώρος της πόλης εκτός των οικισμών. Η γεωμετρία, το εμβαδόν, και η χρήση των αγροτεμαχίων της περιαστικής ζώνης διαφέρει σε σχέση με τα αγροτεμάχια των αγροτικών οικισμών. Η διερεύνηση αυτή γίνεται, αφού πρώτα αναγνωριστεί η εξέλιξη της περιαστικής ζώνης, συγχρόνως με την εξέλιξη των πόλεων. Άλλωστε τα αστικά προβλήματα και ο χαρακτήρας των σύγχρονων πόλεων είναι οι μηχανισμοί στήριξης περιαστικών δομών με τις σημερινές τους μορφές. Μία αναφορά στα έντονα προβλήματα των σημερινών αστών διερευνάται σε σχέση πάντα με την τελική επιλογή αλλαγής χωροθέτησης μίας κατηγορίας αστικού νοικοκυριού στις περιαστικές ζώνες. Στην συνέχεια, η ανάλυση της περιαστικής ζώνης γίνεται περισσότερο από την σκοπιά της ανθρωπογεωγραφίας, αλλά και μέσα από την εξέλιξη των τιμών εδάφους καθώς επίσης και με την γενικότερη διαμόρφωση τους. Όπως αναφέρθηκε, η γενικότερη ανάπτυξη της περιαστικής ζώνης αν και έχει ως κύριο άξονα την μορφή και τις ανάγκες της πόλης, διαμορφώνει αξίες γης ανάλογες του χαρακτήρα και της διάθεσης των αγαθών που προσφέρει στην πόλη. Η περιαστική ζώνη της Θεσσαλονίκης καταγράφεται μέσα από τα σύγχρονα μοντέλα περιαστικοποίησης καθώς και με την προσπάθεια δημιουργίας ενός νέου μοντέλου που διερευνά τον περιαστικό χαρακτήρα του εδάφους και των οικισμών. Με βάση αυτό το μοντέλο αποτυπώνονται οι περιαστικοί οικισμοί όχι μέσα από μία νομοθετική ρύθμιση ή μία πολιτική προσέγγιση χωροθέτησης χρήσεων γης αλλά στην βάση της ανάλυσης και ανάπτυξης του χώρου. Ο ανθρωπογεωγραφικός χαρακτήρας των οικισμών σε συνδυασμό με την ανάλυση του εδάφους καταγράφουν πάντα τον χαρακτήρα των οικισμών. Πέρα από το σύνολο αυτών των δεδομένων πραγματοποιείται και μία διερεύνηση συντελεστών μέτρησης και παραμετροποίησης του φαινομένου της περιαστικοποίησης, από την διεθνή βιβλιογραφία. Οι καμπύλες πυκνότητας αποτελούν ίσως τον πιο γνωστό τελεστή παραμετροποίησης τέτοιων φαινομένων. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται λοιπόν τόσο στις καμπύλες πυκνότητας όσο και στην ανάλυση της περιαστικοποίησης μέσα από τις πληθυσμιακές μεταβολές αλλά και την ανάπτυξη της τεχνολογίας, των εταιρειών και τις σύγχρονες πολιτικές ανάπτυξης των πόλεων. Επίσης, κρίθηκε αναγκαίο στην αρχή της διατριβής να διευκρινισθούν βασικές έννοιες όπως η αξία της γης, η γαιοπρόσοδος αλλά και συνολικότερα να πραγματοποιηθεί μία θεωρητική διερεύνηση του οικονομικού χαρακτήρα του εδάφους. Διερευνάται βιβλιογραφικά ο ρόλος του εδάφους σε σχέση με τους τρεις συντελεστές παραγωγής, ενώ το πρώτο μέρος της διατριβής κλίνει με την παρουσίαση διάφορων χωρικών οικονομετρικών μοντέλων για τον προσδιορισμό της αξίας του εδάφους αλλά και πιο συγκεκριμένα του περιαστικού χώρου. Μοντέλα ιδιαίτερα χρήσιμα, αφού οι σύγχρονες μέθοδοι υπολογισμού και εκτίμησης αξιών γης δεν λαμβάνουν υπόψη τους χαρακτηριστικά όπως η γενικότερη ανάπτυξη των οικισμών μέσα από σύγχρονα αναπτυξιακά έργα, το σχεδιασμό και την υλοποίηση των μεταφορών, τα στοιχεία υποδομής όπως τα δίκτυα εξυπηρέτησης, και τελικά τη γενικότερη μορφή του οικισμού και τα ανθρωπογεωγραφικά του χαρακτηριστικά. Τα οικονομετρικά αυτά μοντέλα ορίζουν την αγοραία αξία ως μία μεταβλητή με χωρική διάσταση και δεν την παρακολουθούν απλά ως ένα αποτέλεσμα των καμπυλών προσφοράς και ζήτησης γης. Τα ίδια αυτά μοντέλα εφαρμόζονται λοιπόν και με συγκεκριμένο τρόπο όταν εστιάζονται πάνω στους περιαστικούς οικισμούς. Ο ίδιος ο οικισμός αποτελεί την γεωγραφική αναφορά πάνω στην οποία εφαρμόζεται η λογική ανάπτυξης του εδάφους αποτυπωμένη πάνω στην κτηματαγορά του εδάφους. Στη δεύτερη ενότητα της διατριβής απεικονίζεται ο περιαστικός χώρος της Θεσσαλονίκης μέσα από μία σειρά χαρτών της ζώνης. Το σύνολο των χαρτών αυτών ολοκληρώνεται τόσο με την έντυπη παραγωγή του σε χαρτί Α4 όσο και σε ψηφιακή μορφή ακολουθώντας τις αρχές των σύγχρονων τεχνολογιών ψηφιακής αναπαράστασης χαρτών. Καταρχάς ορίζεται ο περιαστικός χώρος της Θεσσαλονίκης μέσα από τις ιδιαιτερότητες της πόλης και της ιστορικής της εξέλιξης. Απαραίτητη ήταν η διερεύνηση της γένεσης της Π.Ζ. αλλά και η προσέγγιση του χαρακτήρα των οικισμών που ανήκουν γεωγραφικά σε αυτή. Εντοπίζεται η ιστορική αφετηρία της περιαστικής ζώνης της Θεσσαλονίκης η οποία συμπληρώνεται μέσα από την γεωγραφική της ανάλυση. Η συλλογή δεδομένων αρχικά ολοκληρώνει την εικόνα της Π.Ζ. αλλά και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών των περιαστών. Έτσι τα δεδομένα που επιλέχθηκαν να αναλυθούν οφείλουν να δίνουν καθαρή εικόνα της περιαστικής ζώνης. Τα δεδομένα και οι δείκτες αυτοί ταξινομούνται ανάλογα με το θεματικό τους περιεχόμενο σε δεδομένα γεωγραφικά και ιδιοκτησιακά, ιστορικά, αρχιτεκτονικά και πολεοδομικά, κοινωνικά και πολιτιστικά, πολιτικά, δεδομένα που αφορούν τα στοιχεία υποδομής, δεδομένα δημογραφικά, χρήσεων Γης, διάχυσης των εταιρειών, απασχόλησης των πληθυσμών. Η ταξινόμηση αυτή αποτελεί τις ενότητες που χρησιμοποιήθηκαν στην ανάλυση της Π.Ζ. Οι δείκτες -άλλοτε ποσοτικοί και άλλοτε ποιοτικοί- καλύπτουν την αντίστοιχη διάσταση των πληροφοριών των χαρακτηριστικών της περιαστικής ζώνης. Στην ενότητα αυτή καλύπτεται η ανάλυση και η απεικόνιση όλων των δεδομένων της περιαστικής ζώνης. Η γεωγραφία της ζώνης αποτυπώνεται με την βοήθεια διαγραμμάτων (των φαινομένων του περιαστικού χώρου) και φυσικά με την δημιουργία θεματικών χαρτών (της περιοχής). Τα φαινόμενα που απεικονίζονται διακρίνονται σε τρεις μεγάλες κατηγορίες: τις συγκεντρώσεις στην Π.Ζ., τα δίκτυα τόσο συγκεκριμένα όσο και αφηρημένα και τέλος τις ροές μεταξύ των οικισμών της περιαστικής ζώνης όσο και σε σχέση με την πόλη. Συγκεκριμένα, μέσα από τους χάρτες επιτυγχάνεται η απεικόνιση της χωροθέτησης της ζώνης. Η εικόνα της περιαστικής ζώνης συμπληρώνεται με χάρτες που στόχο έχουν την απεικόνιση των δικτύων μεταφορών και επικοινωνίας, την κάλυψη από τα μέσα μαζικής μεταφοράς και τις ζώνες των κύριων δραστηριοτήτων στο σύνολο της περιαστικής ζώνης. Κατόπιν ακολουθεί η ανάλυση των φάσεων περιαστικοποίησης κατά την περίοδο ανάλυσης από 1980 μέχρι το 2000. Οι πληθυσμιακοί χάρτες περιλαμβάνουν τα απόλυτα μεγέθη και τις μεταβολές των πληθυσμών σε επίπεδο οικισμών και δημοτικών διαμερισμάτων. Η δημογραφική ανάλυση εμπλουτίζεται με την χαρτογράφηση των προσφυγικών οικισμών στο σύνολο της ζώνης κατά την στιγμή της γένεσης ή της εξέλιξης τους. Η επιλογή αυτή έγινε αφού οι προσφυγικές αυτές εγκαταστάσεις αποτέλεσαν και την πρωταρχική εικόνα της ζώνης. Οι πληθυσμιακές πυκνότητες, η οικογενειακή κατάσταση, το επίπεδο μόρφωσης και η θέση στο επάγγελμα των περιαστών συμπληρώνουν την εικόνα του περιαστικού νοικοκυριού από το 1980 και μετά. Τέλος τα χαρακτηριστικά των κατοικιών, η οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή και το πολεοδομικό καθεστώς δίνουν την εικόνα του δομημένου χώρου της περιαστικής ζώνης. Η χαρτογραφική ανάλυση συμπληρώνεται και εμπλουτίζεται με ένα γεωγραφικό σύστημα παρακολούθησης της κτηματαγοράς της περιαστικής ζώνης την περίοδο 1980-2000, το οποίο είναι και η εισαγωγή στην τρίτη μεγάλη ενότητα της διατριβής. Οι αξίες γης απεικονίζονται με διαφορετικές χαρτογραφικές προσεγγίσεις και σε μία πληθώρα κλιμάκων με τελικό στόχο την καθαρότερη εικόνα της περιαστικής κτηματαγοράς. Οι αγοραίες αξίες των ακινήτων προκύπτουν από τον σχεδιασμό μίας βάσης που δημιουργήθηκε μετά από μία επίπονη πρωτογενή έρευνα στην περιαστική κτηματαγορά και για την χρονική περίοδο από το 1980 μέχρι το 2000. Η βάση αυτή ακολουθεί την εξής μορφή: Όνομα οικισμού Χρήση ακινήτου Επιφάνεια Αγοραία αξία Τιμή/τετρ.μέτρο Γεωαναφορά Παρατηρήσεις Πίνακας 1: Η βάση δεδομένων των τιμών των ακινήτων. Η βάση αυτή διαθέτει πάνω από 13.000 περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων στην περιαστική ζώνη της Θεσσαλονίκης από το 1980 μέχρι το 2000. Αγροτεμάχια, οικόπεδα, κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, βιοτεχνικοί και βιομηχανικοί χώροι, αποθήκες, λυόμενα κάθε επιφάνειας συλλέχθηκαν ένα προς ένα σε κάθε περιαστικό οικισμό. Για την σωστή συλλογή τους δεν ήταν δυνατόν να ακολουθηθεί μία κλασσική μέθοδος δειγματοληψίας (π.χ. με την βοήθεια ενός ερωτηματολογίου) αφού η ευαισθησία των δεδομένων απέκλεισε τελικά τις μεθόδους αυτής της λογικής. Αντίθετα, μόνο ένα μικρό μέρος της βάσης στηρίχτηκε αποκλειστικά στους κατοίκους της περιοχής (π.χ. κάτοικοι της περιαστικής ζώνης συμπλήρωσαν με δεδομένα την βάση κάνοντας έρευνα στα Δημοτικά Διαμερίσματα των κατοικιών τους). Στη συνέχεια κατέστη δυνατή η ενοποίηση όλων των βάσεων δεδομένων, ανθρώπων που εργάστηκαν στην περιαστική ζώνη κατά την αναφερθείσα περίοδο (εργολάβοι, μεσίτες, μηχανικοί, εφοριακοί, συμβολαιογράφοι και δικηγόροι). Ο καθένας από αυτούς έδωσε ότι στοιχείο είχε για την συμπλήρωση αυτής της βάσης. Για παράδειγμα, πρώην διευθυντής της εφορίας Θεσσαλονίκης διέθεσε όλο το προσωπικό του αρχείο με πραγματικές αξίες ακινήτων το οποίο δημιούργησε κατά την διάρκεια της θητείας του στην διεύθυνση εφορίας Θεσσαλονίκης. Παλιοί εργολάβοι και μεσίτες μοιράστηκαν τις γνώσεις τους για την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης ακόμα και 25 χρόνια μετά την άσκηση του επαγγέλματος τους ενώ όλοι οι μεγάλοι οίκοι εκτιμήσεων διέθεσαν πολλές από τις πληροφορίες που κατείχαν για την περίοδο και τον γεωγραφικό χώρο που διαπραγματεύεται η υπάρχουσα διατριβή. Τέλος, η διερεύνηση των αγγελιών όλων των εφημερίδων της εποχής συμπλήρωσε και ολοκλήρωσε της εικόνα της κτηματαγοράς. Εφαρμόζοντας όλες αυτές τις μεθόδους η βάση των δεδομένων κρίνεται ιδιαίτερα πλούσια, τόσο για την περαιτέρω ανάλυση της διατριβής αλλά και ως ένα αρχείο, το μεγαλύτερο κομμάτι του οποίου έχει ήδη χαθεί στο πέρασμα του χρόνου. Το σύνολο των δεδομένων της βάσης χαρτογραφείται με την βοήθεια του γεωγραφικού συστήματος πληροφοριών της περιαστικής κτηματαγοράς. Με το κεφάλαιο αυτό διακρίνεται και η ανάλυση που ακολουθεί στο επόμενο μεγάλο κομμάτι του τεύχους και την τρίτη βασική ενότητα της διατριβής, όπου παραμετροποιείται η πρωτογενής πληροφορία και δημιουργείται ένα πολυμεταβλητό μοντέλο παρακολούθησης της αξίας του εδάφους. Έτσι με την βοήθεια της πολυμεταβλητής ανάλυσης, των χωροχρονικών εξισώσεων και όλων των σύγχρονων τεχνικών ανάλυσης του χώρου, διερευνείται η σχέση μεταξύ της αξίας του περιαστικού εδάφους και της περιαστικοποίησης ως φαινόμενου γενικότερα. Το μοντέλο αυτό περιγράφει όλη τη διαδρομή ενός οικισμού σε τροχιά γύρω από ένα αστικό κέντρο από την αρχική δημιουργία του μέχρι την τελική μορφή του. Το τελικό μοντέλο που αναπτύσσεται συμμετέχει στον προσδιορισμό αξιών γης μέσα από την γενικότερη ανάπτυξη του οικισμού. Βέβαια, όπως γίνεται κατανοητό, η ακρίβεια του μοντέλου είναι ανάλογη της ακρίβειας της γεωαναφοράς των δεδομένων. Μπορούμε να πούμε ότι το μοντέλο δίνει με καλή ακρίβεια το εύρος των αξιών γης ανά οικισμό. Παράγοντες που ως γνωστόν επηρεάζουν τις αξίες γης σε μια διαφορετική προσέγγιση, όπως η θέα ή η γεωμετρία της κατασκευής αλλά και γενικότεροι οικονομικοί παράγοντες όπως το βιοτικό επίπεδο της χώρας και τα γενικότερα οικονομικά και πολιτικά χαρακτηριστικά που διέπουν την ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα δεν λαμβάνονται υπόψη. Στα αρχικά δεδομένα που συγκεντρώθηκαν, έγινε μία επιλογή έτσι ώστε να δούμε ποια πράγματι σχετίζονται με τις αξίες γης και τις τιμές του εδάφους και ποια, αν και είναι δεδομένα που δείχνουν την ανάπτυξη ενός οικισμού, δεν συσχετίζονται με δεδομένα αξιών γης. Έτσι μετά από την τελική επιλογή των δεδομένων και με την βοήθεια της μεθόδου της πολλαπλής παλινδρόμησης εντοπίστηκε η σχέση μεταξύ δεδομένων αξιών γης και δεδομένων ανθρωπογεωγραφικού χαρακτήρα. Επίσης γίνεται μία κριτική επί της θεωρίας των καμπυλών πυκνότητας και εφαρμόζεται μία αντίστοιχη συνάρτηση αντί αυτών των τελεστών. Οι καμπύλες αξιών γης προσδιορίζουν το φαινόμενο της περιαστικοποίησης με μεγαλύτερη λεπτομέρεια και ακρίβεια αφού προκύπτουν απ’ ευθείας από δεδομένα ανάλυσης του εδάφους μέσα από κάθε είδους ανθρώπινη δραστηριότητα στο χώρο. Στην πραγματικότητα πέρα από τις πληθυσμιακές πυκνότητες και την απόσταση από το κέντρο που λαμβάνονται ως δεδομένα στις καμπύλες πυκνότητας, οι καμπύλες αξιών γης περιγράφονται και από κοινωνικά χαρακτηριστικά των πληθυσμών. Η ανάλυση της κτηματαγοράς με την βοήθεια χρονικών εξισώσεων δίνει για πρώτη φορά στον Ελλαδικό χώρο την πραγματική εικόνα της εξέλιξης των τιμών των ακινήτων στα σύνορα της πόλης, αφού προσδιορίζει τις γραμμές τάσης των αξιών γης για κάθε περιαστικό οικισμό, είτε πρόκειται για οικοπεδικές εκτάσεις είτε για αγροτεμάχια. Στην συνέχεια ο χάρτης αποτελεί και το βασικό εργαλείο αναφοράς και οπτικοποίησης τέτοιων παραμετροποιήσεων και ο συνδυασμός της χαρτογραφικής πληροφορίας και της στατιστικής μεθοδολογίας αποδεικνύεται το δυνατότερο εργαλείο σε μία ανάλυση γεωγραφικού χαρακτήρα. Όπως τεκμηριώνεται, ο χάρτης αξιών γης αποτυπώνει το σύνολο της ανάπτυξης του χώρου, αφού χάρη στην χαρτογραφική και γεωμετρική του ανάλυση τεκμηριώνονται όλες οι παράμετροι ανάπτυξης του εδάφους στην συγκεκριμένη περιοχή. Έτσι, η στατιστική πληροφορία και επεξεργασία αποτελεί μία συστηματική και συλλογική ανάλυση δεδομένων και δεικτών, ενώ τα συμπεράσματα της καταλήγουν συχνά σε αποτελέσματα που ήταν γνωστά a priori. Βέβαια, η προσφορά των στατιστικών μεθόδων έγκειται και στην μαθηματική αποτύπωση των γεωγραφικών φαινομένων, κάτι που όμως σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να επιτευχθεί και με την βοήθεια της χαρτογραφίας. Ενώ η «επίθεση» οποιουδήποτε θεωρητικού μοντέλου στα πραγματικά δεδομένα, σαφώς διαφέρει. Οι διαφορές αυτές υφίστανται λόγω των μη ορθολογικών παρεμβάσεων που προκύπτουν από την εφαρμογή της αναπτυξιακής πολιτικής στην Ελλάδα. Η διατριβή ολοκληρώνεται με την τέταρτη ενότητα της διατριβής που αποτελεί και τα τελικά συμπεράσματα όπου γίνεται ένας απολογισμός των αποτελεσμάτων, μία κριτική στο μοντέλο περιαστικοποίησης που εφαρμόστηκε, το μοντέλο παρακολούθησης της αξίας της γης, καθώς και την κοινωνικοοικονομική ανάλυση που δημιουργήθηκε. Κάποιες προτάσεις για συνέχιση της έρευνας σε μικροοικονομικό επίπεδο ή σε διαφορετικές χρήσεις και ζώνες του εδάφους τεκμηριώνονται.